먼저 답하면
강남에서 세입자의 전세금을 안고 집을 사는 갭투자를 시작할 때는 매매가와 전세금의 차이를 뜻하는 전세가율을 정확히 계산해야 합니다. 강남은 다른 동네에 비해 집값 대비 전세금의 비율이 매우 낮기 때문에 내가 실제로 준비해야 하는 비상 현금이 훨씬 많이 필요합니다. 만약 집값이 내릴 때 세입자에게 전세금을 돌려주지 못하면 평생 모은 자산을 잃을 수 있으므로 전세가 하락에 대비한 비상 통장을 먼저 만들어야 합니다.
내 현금이 수억 원 더 필요한 진짜 이유
갭투자는 새로 이사 올 세입자에게 전세금을 먼저 받아서 거기에 내 돈을 보태어 집을 사는 거래 방법입니다. 이때 내가 준비해야 하는 돈이 얼마인지 알기 위해 반드시 먼저 계산해 보아야 하는 기준이 바로 전세가율인데 이것은 전체 집값 중에서 세입자가 나에게 빌려주는 전세금이 차지하는 비율을 말합니다.
예를 들어서 아파트 값이 10억 원이고 세입자가 내는 전세금이 6억 원이라면 집값의 60%를 전세금으로 채운 셈이므로 전세가율은 60%가 됩니다. 서울 강남 지역은 다른 동네에 비해서 집값은 아주 비싸지만 전세금은 상대적으로 낮기 때문에 전세가율이 40%에서 50% 정도로 낮게 나옵니다. 그렇기 때문에 내 주머니에서 실제로 나가야 하는 현금이 다른 곳보다 수억 원 이상 훨씬 많이 필요하게 됩니다.
- 국토교통부 실거래가 누리집에서 진짜 집값 확인하기: 인터넷 검색창에 국토교통부 실거래가를 검색해 들어가면 최근에 실제로 거래된 아파트 가격을 눈으로 직접 확인하여 정확한 투자 계획을 세울 수 있습니다.
- 동네 부동산을 방문하여 실제 전세 시세 알아보기: 근처 부동산 중개업소에 가거나 포털 사이트를 찾아보아 최근 거래된 전세금의 평균 금액을 파악하면 내가 필요한 현금이 얼마인지 정확히 알 수 있습니다.
확인할 점
강남 지역은 집값에 비해 전세금이 매우 낮게 형성되므로 집을 살 때 내 손에 쥐고 있는 현금이 수억 원 이상 꼭 있어야 안전합니다.
집값 내릴 때 내 돈 날리는 역전세의 덫
세입자에게 빌린 전세금으로 집을 사는 투자는 앞으로 집값이 계속해서 오를 때만 안전하게 굴러갑니다. 왜냐하면 부동산 시장이 얼어붙어서 집값과 전세 가격이 함께 아래로 떨어지기 시작하면 세입자에게 빌린 돈을 제때 돌려주지 못해 내 자산을 잃어버리는 무서운 위험에 빠지기 때문입니다.
새로 들어올 세입자의 전세 가격이 처음 집을 살 때 받았던 전세금보다 낮아지는 현상을 역전세라고 부릅니다. 전세 가격이 이렇게 떨어지면 이사를 나가는 세입자에게 돌려줄 차액을 내가 마련해야 합니다. 만약 이 돈을 제때 구하지 못하면 집이 법원 경매로 넘어가 평생 모은 돈을 모두 잃거나 법을 어겨서 무거운 처벌을 받게 될 수도 있습니다.
- 주변의 새로 짓는 아파트 입주 날짜 조사하기: 내가 가진 아파트 근처에 새 아파트가 한꺼번에 많이 들어서면 전세 가격이 뚝 떨어지므로 언제 새집들이 들어서는지 미리 살펴보고 준비해야 합니다.
- 은행의 전세퇴거자금대출 가능 금액 미리 물어보기: 세입자가 나갈 때 돌려줄 돈이 부족한 최악의 상황을 대비하여 내 소득으로 은행에서 돈을 얼마나 빌릴 수 있는지 대출 한도를 꼭 먼저 알아두어야 합니다.
확인할 점
개인의 소득 수준이나 정부의 대출 규제 때문에 은행에서 돈을 빌리지 못할 수도 있으므로 반드시 계약 전에 은행 창구를 찾아가 직접 물어보아야 합니다.
전세금 제때 돌려주는 비상 통장 만들기
강남에서 집을 사면서 소중한 재산을 안전하게 지키고 싶다면 반드시 내가 감당할 수 있는 돈의 크기 안에서 빈틈없이 계획을 세워야 합니다. 다음 세입자가 들어와서 돈을 주면 어떻게든 해결되겠지 하고 대책 없이 무리하게 계약을 맺었다가는 전세금이 떨어졌을 때 평생 모은 돈을 한순간에 날릴 수 있기 때문입니다.
세입자가 나갈 때 약속한 날짜에 전세금을 안전하게 돌려주고 내 신용을 단단히 지키기 위해서는 집을 사는 첫 계약 단계부터 전세가가 하락하는 최악의 상황에 대비해야 합니다. 즉 언제든 돌려줄 수 있는 비상 현금 통장을 미리 만들어 두는 것이 내 재산을 지키는 가장 확실한 예방법입니다.
- 전세금 차액을 바로 내어줄 비상금 통장 따로 두기: 전세 가격이 계약할 때보다 10% 넘게 뚝 떨어질 때를 대비하여 세입자에게 곧바로 돌려줄 수 있는 수천만 원의 현금을 다른 통장에 든든하게 보관해 둡니다.
- 나라에서 보증하는 전세보증보험 가입 여부 확인하기: 새로 올 세입자가 안심하고 들어올 수 있도록 내가 사려는 집이 주택도시보증공사의 전세금 반환보증보험에 정상적으로 가입할 수 있는 안전한 집인지 계약 전에 꼭 점검합니다.
확인할 점
정부의 정책에 따라 보증보험에 가입할 수 있는 기준이 자주 바뀌므로 계약서를 쓰는 날 당일에 주택도시보증공사 공식 누리집에서 가입 요건을 다시 확인하는 것이 안전합니다.
마무리
강남에서 세입자의 전세금을 안고 집을 사는 방법은 적은 돈으로 좋은 집을 미리 살 기회처럼 보이지만 사실은 내 현금이 아주 많이 필요하며 전세 가격이 떨어질 때 큰 빚을 질 위험이 숨어 있습니다. 따라서 매매가와 전세금의 변동을 꼼꼼히 살펴보고 세입자에게 무사히 돌려줄 비상금을 따로 모아둔 상태에서 신중하게 결정해야 내 소중한 자산을 안전하게 지킬 수 있습니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
- Q. 강남 아파트는 왜 전세가율이 다른 곳보다 낮나요?
- A. 강남은 앞으로 집값이 크게 오를 것이라는 기대감 때문에 집 매매 가격은 아주 높게 치솟는 반면 사람들이 실제로 살면서 내는 전세 가격은 그만큼 빠르게 오르지 못해 비율이 낮아지기 때문입니다.
- Q. 전세 가격이 떨어져서 돌려줄 돈이 부족하면 어떻게 하나요?
- A. 새로운 세입자를 구하되 줄어든 보증금 차액만큼은 내가 미리 준비해 둔 비상금으로 채워주어야 하며 그래도 부족하다면 은행의 전세퇴거자금대출을 신청하여 제때 돌려주어야 합니다.
- Q. 전세보증보험에 가입할 수 있는 집인지 왜 미리 봐야 하나요?
- A. 나라의 보증보험에 가입할 수 없는 위험한 집은 세입자들이 들어오기를 꺼려하므로 나중에 계약이 끝났을 때 새로운 세입자를 구하지 못해 돈을 돌려주기 매우 힘들어지기 때문입니다.