먼저 답하면
연봉이 아무리 높아도 국가가 정한 강력한 대출 규제 때문에 필요한 돈을 다 빌릴 수 없습니다. 특히 서울 강남은 규제지역이라 집값의 절반 이상을 오직 내 통장에 든 순수 현금으로만 치러야 합니다. 따라서 계약하기 전에 내가 빌릴 수 있는 한도를 미리 정확히 계산해 두고 세금과 수수료까지 포함한 실제 필요 현금을 꼼꼼하게 마련해 두어야 안전합니다.
연봉 높아도 은행에서 거절당하는 진짜 이유
내가 한 해 동안 벌어들이는 전체 소득에 비해서 매년 갚아야 하는 모든 빚의 원금과 이자가 너무 많으면 은행은 돈을 빌려주지 않습니다. 국가가 정한 기준을 넘어서 무리하게 빚을 지지 못하도록 강하게 막기 때문입니다. 이 엄격한 금융 규칙을 바로 총부채원리금상환비율 즉 DSR이라고 부릅니다.
예를 들어 연간 소득이 1억 5천만 원인 사람이라도 매년 은행에 갚아야 하는 모든 원금과 이자의 합계가 6천만 원을 넘어가면 은행은 더 이상 돈을 빌려주지 않습니다. 서울 강남 아파트는 대부분 가격이 20억 원을 훌쩍 넘기 때문에 소득이 아무리 많아도 이 대출 제한 규정에 막혀서 집값을 모두 충당하기가 불가능해지는 상황이 벌어집니다.
- 내 연 소득의 40%까지만 모든 빚을 갚는 데 쓰도록 강하게 제한하는 규정입니다. 아무리 신용이 좋고 버는 돈이 많아도 이 법적인 선을 넘으면 은행에서 단 1원도 대출을 더 받을 수 없습니다.
- 이미 사용 중인 마이너스 통장이나 자동차 할부금 같은 자잘한 빚을 먼저 정리해야 합니다. 주택담보대출을 신청하기 전에 쓰지 않는 자잘한 대출 계좌들을 전부 해지해야 내가 빌릴 수 있는 최대 한도를 늘릴 수 있습니다.
확인할 점
집을 이미 가지고 있는지 여부와 살 집이 규제지역에 있는지에 따라 대출 조건이 완전히 달라지므로 계약서에 서명을 하기 전에 반드시 은행 지점을 방문하여 정확한 대출 한도를 미리 상담받아야 안전합니다.
내 통장에 현금 10억이 꼭 있어야 하는 까닭
서울 강남에 아파트를 사려면 은행에서 빌리는 대출금 외에 내가 통장에 직접 쥐고 있어야 하는 순수 현금이 아주 많아야 합니다. 서울 강남은 정부가 지정한 규제지역이라서 집값 대비 대출 한도를 결정하는 주택담보대출비율인 LTV를 딱 50%까지만 낮게 적용하기 때문입니다.
결국 아파트 가격의 나머지 절반인 50% 이상은 오롯이 내 돈으로 직접 치러야 한다는 뜻입니다. 게다가 집을 살 때 국가에 내는 취득세와 법무사 비용 공인중개사 수수료 같은 부대비용도 최소 수천만 원에서 많게는 1억 원 가까이 추가로 들어갑니다. 현금을 넉넉하게 준비하지 않고 성급하게 계약했다가는 자칫 아까운 계약금만 통째로 날릴 수 있습니다.
- 아파트 가격의 최소 50% 이상은 당장 계좌이체할 수 있는 현금으로 가지고 있어야 합니다. 대출 규제 때문에 은행에서 빌릴 수 있는 돈은 집값의 절반뿐이므로 나머지 잔금은 잔금 치르는 날에 바로 송금할 수 있도록 통장에 미리 준비해 두어야 합니다.
- 취득세와 공인중개사 수수료를 낼 여유 자금을 별도로 마련해야 합니다. 이러한 세금과 수수료는 은행 대출금으로 치를 수 없는 별개의 지출이므로 잔금일에 즉시 지불할 수 있도록 최소 수천만 원의 현금을 따로 떼어놓아야 안전합니다.
확인할 점
부모님이나 가족에게 돈을 빌려 집값에 보탤 때는 세무서로부터 무거운 증여세 세금 폭탄을 맞지 않기 위해 합법적인 차용증을 작성하고 매달 은행 계좌이체로 이자를 갚았다는 확실한 금융 기록을 남겨야 합니다.
모자란 잔금을 합법적으로 채우는 확실한 방법
당장 수중에 현금이 조금 부족하더라도 낙담해서 아무 대출이나 무작정 신청하기보다는 내가 가진 모든 자산을 가장 유리한 순서대로 모으고 정리해야 합니다. 합법적인 방법 안에서 부부의 소득을 현명하게 합치거나 가지고 있는 자산들을 현금화하는 계획을 세워야 자금 조달 과정에서 불이익을 받지 않습니다.
- 결혼을 한 맞벌이 부부라면 두 사람의 이름으로 공동명의를 하여 대출 한도를 합산해야 합니다. 부부의 소득 증빙을 하나로 합쳐서 신청하면 개인이 혼자 신청할 때보다 DSR 기준 소득이 크게 늘어나서 은행에서 더 많은 돈을 합법적으로 빌릴 수 있습니다.
- 보유한 주식이나 펀드 예적금을 잔금 치르는 날짜에 딱 맞춰 미리 현금으로 바꿀 계획을 세워야 합니다. 주식을 팔아서 실제 현금으로 내 통장에 들어오기까지 걸리는 영업일과 적금의 만기일을 정확히 확인하지 않으면 정작 집값을 치러야 하는 당일에 돈이 모자라는 낭패를 볼 수 있습니다.
확인할 점
대출을 받는 순서도 매우 중요한데 신용대출을 먼저 받아버리면 나중에 주택담보대출을 받을 때 빌릴 수 있는 한도가 크게 줄어들 수 있으므로 대출 신청 전에 반드시 은행 상담원과 치밀하게 순서를 상의해야 합니다.
마무리
연봉이 아무리 높은 고소득자라도 까다로운 대출 규제와 세금을 깊이 알지 못하면 잔금 날에 돈이 부족해져 소중한 계약금을 날리는 위험한 상황이 벌어질 수 있습니다. 무작정 계약서에 도장부터 찍기보다는 내가 현재 합법적으로 빌릴 수 있는 대출 한도를 은행에서 정확하게 확인하고 필요한 현금을 체계적으로 마련해 나가는 것이 내 집을 지키는 가장 현명하고 안전한 방법입니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
- Q. 신용대출을 미리 받아서 강남 아파트 잔금으로 보태 써도 문제가 없나요?
- A. 안 됩니다. 서울 강남처럼 규제지역으로 지정된 곳에서 집을 살 때는 신용대출을 받아 주택 구매 자금으로 보태 쓰는 행동을 국가에서 엄격히 금지하고 있습니다. 나중에 적발되면 대출금이 강제로 회수되며 향후 금융 거래에 큰 제약을 받게 됩니다.
- Q. 만들어만 두고 쓰지 않는 마이너스 통장도 대출 한도를 줄이나요?
- A. 네, 그렇습니다. 마이너스 통장은 실제로 돈을 꺼내 쓰지 않았더라도 개설해 둔 한도 금액 전체를 이미 진 빚으로 계산하기 때문에 DSR 한도를 크게 깎아 먹습니다. 대출 한도를 조금이라도 더 늘리려면 주택 대출 신청 전에 안 쓰는 마이너스 통장을 꼭 해지해야 합니다.
- Q. 가족에게 돈을 빌릴 때 증여세로 의심받지 않으려면 어떻게 해야 하나요?
- A. 가족 간의 돈 거래를 빌린 돈으로 인정받기 위해서는 매달 법이 정한 이자를 계좌이체로 송금한 이력과 함께 구체적인 차용증을 작성해 두어야 합니다. 이자 송금 내역 같은 확실한 금융 기록이 없으면 세무서에서 증여로 판단하여 무거운 세금을 부과할 수 있습니다.