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계약금을 입금하기 직전, 등기부등본 한 장을 700원에 열람하는 것과 확인하지 않고 넘어가는 것 중 어느 쪽이 더 위험할까요? 답은 명확하지만, 실제로는 중개사만 믿고 등기부등본을 직접 확인하지 않은 채 계약하는 경우가 적지 않습니다. 700원짜리 열람 한 번이 수천만 원의 보증금을 지키는 첫걸음이 될 수 있는 만큼, 등기부등본을 어떻게 읽어야 하는지 순서대로 정리해드립니다.
표제부, 주소부터 정확히 맞춰보세요
등기부등본은 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 열람하면 700원, 발급하면 1,000원으로 확인할 수 있습니다. 가장 먼저 볼 곳은 표제부인데, 여기에는 건물의 소재지와 면적 같은 기본 정보가 나와 있습니다. 계약하려는 주택의 지번과 등기부상 지번이 일치하는지, 아파트나 다세대주택이라면 동·호수까지 정확히 맞는지 확인해야 합니다. 표제부에 나온 용도가 '근린생활시설'처럼 주거용이 아니라면 주택임대차보호법이 적용되지 않을 수 있으므로 이 부분도 함께 확인해야 합니다.
- 표제부의 지번, 동·호수가 실제 계약하려는 주택과 정확히 일치하는지 확인합니다.
- 건물 용도가 주거용이 아닌 근린생활시설 등으로 표시되어 있지 않은지 확인합니다.
주의사항
표제부 정보가 실제 주소와 조금이라도 다르다면, 계약을 진행하기 전 중개사에게 정확한 사유를 반드시 확인하시기 바랍니다.
표제부 정보가 실제 주소와 조금이라도 다르다면, 계약을 진행하기 전 중개사에게 정확한 사유를 반드시 확인하시기 바랍니다.
갑구, 소유자와 압류 여부를 확인하세요
갑구는 소유권에 관한 사항을 보여줍니다. 여기서 현재 소유자가 누구인지, 그리고 가압류나 가처분, 경매개시결정 같은 권리 제한이 걸려 있지는 않은지 확인해야 합니다. 계약 자리에 나온 임대인이라는 사람과 갑구에 등록된 소유자 이름이 다르다면 계약을 그 자리에서 멈춰야 합니다. 소유자 본인이 아니라 대리인이 나왔다면, 위임장과 인감증명서를 요구해 실제 소유자의 위임을 받은 것이 맞는지 확인하는 절차가 반드시 필요합니다.
- 갑구의 소유자 이름과 계약 자리에 나온 임대인이 실제로 일치하는지 신분증으로 대조합니다.
- 대리인이 나왔다면 위임장과 인감증명서를 요구해 위임 관계를 확인합니다.
주의사항
가압류나 경매개시결정이 등기되어 있다면, 아무리 조건이 좋아 보여도 계약을 보류하고 전문가와 먼저 상담하시기 바랍니다.
가압류나 경매개시결정이 등기되어 있다면, 아무리 조건이 좋아 보여도 계약을 보류하고 전문가와 먼저 상담하시기 바랍니다.
을구, 근저당권과 다른 권리를 확인하세요
을구에는 근저당권, 전세권, 임차권처럼 소유권 외의 권리 관계가 표시됩니다. '기록사항 없음'이라면 이 주택을 담보로 대출을 받지 않았다는 뜻이라 비교적 안심할 수 있지만, 근저당권이 설정되어 있다면 채권최고액이 얼마인지 반드시 확인해야 합니다. 또한 을구에 다른 세입자의 임차권이 등기되어 있다면, 이전 세입자와의 보증금 반환 관계가 아직 정리되지 않았을 가능성이 있으므로 신중하게 접근해야 합니다.
- 근저당권이 있다면 채권최고액과 채무자가 임대인 본인이 맞는지 확인합니다.
- 을구에 다른 세입자의 임차권이 등기되어 있는지 확인합니다.
주의사항
등기부등본은 계약 3일 전에 한 번 봤다고 끝이 아니라, 계약 당일 다시 한번 열람해 그 사이 새로운 근저당이나 가압류가 걸리지 않았는지 확인하시기 바랍니다.
등기부등본은 계약 3일 전에 한 번 봤다고 끝이 아니라, 계약 당일 다시 한번 열람해 그 사이 새로운 근저당이나 가압류가 걸리지 않았는지 확인하시기 바랍니다.
마무리
계약 직전, 등기부등본 700원을 아끼려다 보증금 전체를 잃는 일은 없어야 합니다. 지금 계약을 앞두고 있다면, 인터넷등기소에서 해당 주택의 등기부등본부터 직접 열람해보시기 바랍니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 중개사가 등기부등본을 보여줬으니 직접 안 봐도 되나요?
A. 아닙니다. 중개사가 보여준 것과 별개로, 계약 당일 본인이 직접 최신 등기부등본을 열람해 확인하는 것이 안전합니다.
Q. 근저당권이 있으면 무조건 계약하면 안 되나요?
A. 근저당권이 있다고 무조건 위험한 것은 아니며, 채권최고액과 본인 보증금을 합친 금액이 집값 대비 과도한 수준인지가 중요한 판단 기준입니다.
Q. 등기부등본에 세금 체납 여부도 나오나요?
A. 아닙니다. 세금 체납이나 신탁등기 관련 세부 사항은 등기부등본만으로는 확인되지 않는 경우가 있어, 별도의 확인 절차가 필요합니다.